Jak jsme začali oceňovat domy podle nového klíče

Před rokem jsem seděl v kanceláři realitní kanceláře ve středních Čechách a díval se na čísla. Trh s nemovitostmi tehdy zpomalil. Prodejci čekali, kupující vyčkávali. Banky zpřísnily podmínky hypoték. A já si uvědomil, že starý způsob oceňování domů už nefunguje. Klasické metody – porovnání s nedávnými prodeji v okolí, odhad podle metrů čtverečních – přestávaly dávat smysl v prostředí, kde se ceny měnily každý měsíc o deset procent. Hledal jsem nástroj, který by mi ukázal reálnou hodnotu domu v daný den, ne minulý měsíc. Narazil jsem na Maxi Finance online. Byl to začátek úplně jiného přístupu k oceňování.

Zkusil jsem to. Zadal adresu staršího rodinného domu v okrese Kolín. Systém mi vrátil číslo o dvanáct procent nižší než odhad sousedního realitního makléře. Nechal jsem to projít vlastním výpočtem. Vzal jsem průměrnou cenu za metr v obci, přidal korekci na stav domu, umístění v obci a aktuální úrokové sazby. Vyšlo mi stejné číslo. Začal jsem tomu věřit.

Proč klasické odhady selhávaly v posledních dvou letech

Většina realitních kanceláří používá metodu srovnání. Vezmou tři až pět podobných domů prodaných v posledních šesti měsících, spočítají průměr a přidají deset až patnáct procent marži. Fungovalo to v roce 2021, kdy ceny rostly o patnáct procent ročně. V roce 2024 se trh otočil. Průměrná doba prodeje rodinného domu v Česku vzrostla z 2,8 měsíce na 5,1 měsíce. Kupující přestali akceptovat nadsazené ceny. Prodejci, kteří drželi staré odhady, prodávali domy devět měsíců i déle. Data z katastru nemovitostí ukazují, že v říjnu 2024 bylo v nabídce o třicet procent víc nemovitostí než v říjnu 2023. Staré odhady prostě neodpovídaly realitě.

Jeden příklad. Klientka chtěla prodat dům v Praze-Řeporyjích. Odhad od makléře zněl na 8,2 milionu korun. Našla jsem na Maxi Finance číslo 7,1 milionu. Nechtěla tomu věřit. Nakonec dům prodala po osmi měsících za 6,9 milionu. Rozdíl 1,3 milionu byl cena za setrvání u staré metody.

Jak jsme změnili metodiku v naší kanceláři

Udělali jsme jednoduchý test. Vzali jsme patnáct nabídek domů z našeho regionu. Každý dům jsme ocenili klasicky – srovnáním. Pak jsme na stejná data aplikovali model, který kombinuje aktuální nabídky, reálné prodejní ceny z posledních tří měsíců a index úrokových sazeb. Výsledek? Sedm z patnácti odchylek bylo větších než patnáct procent. Dva domy byly podle klasické metody nadsazené o dvacet procent. Jeden byl podhodnocený o osm procent. Model ukázal přesnější čísla u deseti z patnácti případů. Zbylých pět se lišilo maximálně o pět procent.

Nejde o dokonalý nástroj. Žádný model není dokonalý. Ale dává vám možnost začít s číslem, které má oporu v aktuálních datech, ne v pocitech makléře. V naší kanceláři teď používáme kombinaci obou metod. První odhad děláme přes model. Pak ho porovnáváme s klasickým srovnáním. Pokud se liší o víc než deset procent, hledáme důvod. Často je to špatný stav domu, který model nevidí, nebo naopak lokální výhoda, kterou model podcenil.

Jak funguje princip denního oceňování

Klíčová změna je v tom, že odhad není statický. Klasický odhad je fotka z jednoho dne. Nový přístup je živý obraz. Model bere v úvahu změny v nabídce. Když do obce vstoupí nový developer s projektem padesáti bytů, ceny domů v okolí klesnou. Model to zaregistruje do týdne. Klasický makléř to zjistí až za dva měsíce, až soused začne snižovat cenu.

Další věc je úroková sazba. Banka Českého národního fondu zveřejňuje průměrnou sazbu hypoték každý měsíc. V lednu 2024 byla 5,87 procenta. V září 2024 klesla na 5,12 procenta. Model to započítá jako faktor, který zvyšuje kupní sílu. Když sazba klesne o 0,75 procentního bodu, průměrná domácnost si může půjčit o 120 tisíc korun víc. Model to promítne do ceny. Klasický odhad to neumí.

Měsíc co měsíc sledujeme, jak se odhady mění. U jednoho domu v okrese Mladá Boleslav klesl odhad během šesti měsíců o 8 procent. Prodejce ho držel za původní cenu. Nakonec ho prodal za cenu o 7 procent nižší, než byl první odhad modelu. Kdyby cenu upravil dřív, ušetřil by tři měsíce prodejní doby.

Co to znamená pro běžného prodávajícího

Pro lidi, kteří prodávají dům, je hlavní lekce jasná. Neberte první odhad jako dogma. Požádejte o číslo založené na datech z posledních tří měsíců, ne šesti. Zeptejte se makléře, jak často aktualizuje svůj model. Pokud vám řekne, že používá stejnou metodiku deset let, hledejte dál.

Jeden můj známý prodával chatu v Jizerských horách. Makléř mu řekl 1,5 milionu. Model ukázal 1,2 milionu. Známý se urazil a inzeroval za 1,5. Po čtyřech měsících nikdo nepřišel. Snížil na 1,3. Pak na 1,2. Prodalo se za 1,18. Kdyby šel na 1,2 hned, ušetřil by čtyři měsíce času a nervy.

Druhá věc je, že cena je jen polovina rovnice. Druhou polovinou je doba prodeje. Když prodáváte dům za 8 milionů a čekáte devět měsíců, každý měsíc vás to stojí náklady na udržování – energie, pojištění, čas. Při ceně 7,5 milionu a prodeji za dva měsíce jste ve výsledku na podobných číslech. Model vám pomůže najít bod, kde se cena a čas potkají.

Změna v oceňování není revoluce. Je to evoluce. Stejně jako dnes nikdo neoceňuje auto podle ceníku z roku 2021, neměli bychom oceňovat domy podle prodejů z doby, kdy byly úroky o tři procenta níž. Nástroje, které berou v úvahu realitu posledních týdnů, nejsou luxus. Jsou základní výbava každého, kdo chce prodat dům za férovou cenu v rozumném čase. A pokud to děláte sami bez makléře, tenhle přístup je jediný, který vás nenechá tápat ve tmě.